El encargo
El Tribunal de Familia designó la tasación comercial de un inmueble habitacional de gran superficie como parte de un proceso de liquidación de sociedad conyugal. El bien debía servir como base para determinar la compensación económica entre las partes — lo que significaba que el valor final no era un dato más del expediente, sino la cifra sobre la cual se discutiría directamente el patrimonio de ambos cónyuges.
El problema
Desde la primera revisión documental surgió una discrepancia relevante: el Avalúo Fiscal del SII registraba una superficie de terreno significativamente mayor a la que la inspección en sitio permitía constatar. La diferencia — 180 m² — no era un detalle menor: aplicada al valor de suelo del sector, representaba una variación patrimonial considerable, exactamente el tipo de discrepancia que, mal abordada, se convierte en el primer punto de ataque de la contraparte en una audiencia.
"La discrepancia que parecía el punto más débil del peritaje terminó siendo el mejor fundamentado del informe."
El desarrollo metodológico
Comprobación de cabida física
Se realizó un levantamiento planimétrico apoyado en herramientas SIG, georreferenciando el polígono real del predio según sus cierros y deslindes actuales, y se contrastó formalmente contra la superficie indicada en el Avalúo Fiscal Detallado.
Aplicación del Principio de Realidad
En lugar de optar por uno de los dos números sin fundamento, se dejó explícito que la determinación definitiva de cabida y deslindes es materia topográfica y registral ajena al alcance del peritaje — y se recomendó formalmente a las partes la realización de un levantamiento topográfico profesional y un estudio de títulos. Al mismo tiempo, se sostuvo que la tasación conserva plena validez técnica, en virtud del principio según el cual la condición física constatada en terreno prevalece, para efectos de valor comercial, sobre la sola enunciación documental.
Catastro de mercado ampliado
Se construyó una base de comparables que combinó transacciones reales inscritas en el Conservador de Bienes Raíces con ofertas vigentes del sector, filtrando deliberadamente por relevancia de escala — descartando comparables de tamaño incompatible con el bien tasado, e incorporando aquellos de mayor superficie como referencia adicional de contraste, con la salvedad metodológica correspondiente cuando el dato incluía construcciones no descontadas.
Matriz de homologación con factores trazables
Cada coeficiente de ajuste —tiempo, escala, ubicación, negociación— se documentó con su fórmula o su rango de mercado de respaldo. El factor de escala, en particular, se calculó mediante una fórmula de demérito por ley de potencia, verificable y reproducible por cualquier perito que quisiera revisar el informe, en lugar de quedar como un simple "criterio del perito".
Conclusión fundada en Mayor y Mejor Uso
El análisis normativo identificó la zonificación vigente según el Plan Regulador Comunal, evaluando si las restricciones urbanísticas existentes (afectaciones de utilidad pública, líneas de edificación) inviabilizaban o no el potencial de desarrollo del predio, antes de fijar la conclusión de valor.
El resultado
El informe fue acompañado al Tribunal sin observaciones de ninguna de las partes dentro del plazo de traslado, y sirvió como base directa para la liquidación. La discrepancia de superficie, que inicialmente parecía el punto más débil del peritaje, terminó siendo precisamente el punto mejor fundamentado del informe — gracias a que se abordó de frente, con metodología explícita, en lugar de omitirla o resolverla con un criterio no verificable.
Este caso de estudio es ilustrativo. Los datos, ubicación y partes han sido modificados para preservar la confidencialidad de causas reales. La metodología descrita corresponde a la práctica habitual aplicada en los informes periciales de Gustavo Franco.